進入2014年以來，房地產投資增速持續下降，成為影響投資增速下降的主導因素。市場觀望情緒濃厚，市場交易量明顯減少，一些城市的房價顯露回落苗頭。各方面對房地產業的發展變化高度關注，看法也不盡相同，筆者認為這些都是房地產業進入轉型調整期帶來的必然反映。
 
　　繁榮有因我國房地產業發展面對的主要矛盾，是城鎮人口布局失衡。據第六次全國人口普查資料，城鎮常住人口近三分之一居住在36個大城市（主要為直轄市、省會城市、計劃單列市），北京2013年常住人口達到2100多萬。人口聚集必然帶來住房需求、買房需求聚集，必然吸引房地產企業集中到這些大城市發展，也必然帶來這些大城市土地資源日益趨緊，地價不斷攀升，開發成本較快提高，也必然使房地產企業之間的競爭日趨激烈。
 
　　2010年以來，加快城鎮化建設成為各級政府工作的著力點之一，但也帶來一些地方以追求轄區內城市用地規模、建設規模擴張為特征的造城運動。處于競爭日益激烈環境下的房地產企業，一度認為這是城鎮化的一個新趨勢、新機遇，紛紛轉向三四線城市、中小城市謀求發展。
 
　　這一轉移得到了地方政府的積極支持，也成為地方造城運動的重要推手之一。市場投資者也一度預期這是房地產投資的新機會，紛紛轉向三四線城市買房，支持了這一區域內的房地產銷售。房地產業的這一轉移發展，延長了其繁榮期，延遲了其轉型調整期的到來。
 
　　調整必然然而，隨著中國經濟增速持續回落，由高增長區間逐步落入中高增長區間，制造業和服務業的發展速度不僅沒有加快，反而不斷減緩。這就帶來三四線城市的造城活動與實體經濟的發展步伐出現越來越明顯的脫節，帶來其城區缺少產業、缺少就業、缺少人氣的現象。這些必然給房地產企業在三四線城市開發的樓盤帶來越來越嚴重的銷售困難，也必然迫使房地產企業重返大城市發展。2013年這一趨勢比較普遍。
 
　　當房地產企業重新在一二線大城市集中后，這一區域的競爭必然趨于激烈；而三四線城市房地產市場銷售困難，以及由此帶來的房價波動，也對一二線城市買房者的預期帶來日益明顯的影響；加之房地產在一些區域風險加大，導致銀行由此將整個房地產業納入需要關注風險的行業，一二線城市房貸也一度收緊，進一步抑制了買房需求。這些都會造成房地產市場供求關系的改變，一定程度上也影響到開發商在一二線城市拿地建房的信心，房地產投資也會相應受到影響。
 
　　綜合以上分析，房地產企業重新集中到一二線大城市發展，開發成本明顯提高；而市場需求又趨減弱，這些共同決定了其投資開發活動日趨謹慎。
 
　　理性可期現在，問題的核心是發展空間日趨狹窄。從買房需求看，一二線城市人口集中度高，居住性住房需求增長潛力大。特別是這個區域內持續實行限購政策，基本沒有投機投資性買房需求的沖擊，房價基本由居住性需求決定。這些年我國房價收入比持續降低，居民買房能力總體穩定。由于居住性買房需求與投機投資性買房需求不同，即可以等待，但不會消失。
 
　　針對這一變化，預計一二線城市政府將在加快住房建設、增加住房供給上下功夫。由于一二線城市土地供給仍然有一定潛力，因此房地產企業仍有加快開發建設步伐的余地。綜合看，房地產業的轉型調整，總體是溫和、漸進的。據此分析，房地產投資全年仍可以保持16%左右的增長。
 
　　因此，應該積極把握這一調整機遇，促進房地產業優化結構，提高素質，在市場和發展規劃共同引導下優化發展布局。

來源：新華網

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