《解釋》第14條規(guī)定：當事人對建設工程實際竣工日期有爭議的，按照以下情形分別處理：（1）建設工程經(jīng)竣工驗收合格的，以竣工驗收合格之日為竣工日期；（2）承包人已經(jīng)提交竣工驗收報告，發(fā)包人拖延驗收的，以承包人提交驗收報告之日為竣工日期；（3）建設工程未經(jīng)竣工驗收，發(fā)包人擅自使用的，以轉移占有建設工程之日為竣工日期。此條規(guī)定存在如下三個需要探討的問題：
　　1、如何認定建設工程的“竣工驗收合格之日”尚待明晰
　　在房地產實務中，如何認定建設工程的“竣工驗收合格之日”存在爭議。有觀點認為，應當以發(fā)包人（建設單位，下同）提供的《工程竣工驗收報告》中載明的“工程竣工驗收日期”為建設工程的竣工驗收合格之日。[1]理由是，《工程竣工驗收報告》是工程設計、監(jiān)理和質量監(jiān)督等單位簽字認可的，2000年建設部發(fā)布的《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規(guī)定》（下稱《暫行規(guī)定》）第7條規(guī)定：“工程竣工驗收合格后，建設單位應當及時提出工程竣工驗收報告。工程竣工驗收報告主要包括工程概況，建設單位執(zhí)行基本建設程序情況，對工程勘察、設計、施工、監(jiān)理等方面的評價，工程竣工驗收時間、程序、內容和組織形式，工程竣工驗收意見等內容。”
　　筆者不同意上述觀點，認為應當以地方政府建設行政主管部門頒發(fā)的《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》（下稱《工程竣工驗收備案表》）中載明的“工程竣工驗收日期”來確定建設工程的竣工驗收合格日。理由是，2000年建設部發(fā)布的《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》（下稱《暫行辦法》）第4條規(guī)定“建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門（以下簡稱備案機關）備案”、第6條規(guī)定“備案機關收到建設單位報送的竣工驗收備案文件，驗證文件齊全后，應當在工程竣工驗收備案表上簽署文件收訖。工程竣工驗收備案表一式二份，一份由建設單位保存，一份留備案機關存檔。”《暫行規(guī)定》第8條還規(guī)定“備案機關發(fā)現(xiàn)單位在竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質量管理規(guī)定行為的，有權責令單位停止使用已驗收合格的建設工程，重新組織竣工驗收。”因此建設單位原組織的竣工驗收就作廢了，必須重新按備案機關的要求重新組織竣工驗收。 　
         2、第14條第2款的規(guī)定與房地產實務操作互相矛盾
        國務院《條例》第16條規(guī)定“建設單位收到建設竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關單位進行竣工驗收。”《暫行規(guī)定》第6條規(guī)定“工程竣工驗收應當按以下程序進行：工程完工后，施工單位向建設單位提交工程竣工報告，申請工程竣工驗收。……”、第7條規(guī)定“工程竣工驗收合格后，建設單位應當及時提出工程竣工驗收報告”，因此承包人在房地產實務中沒有提交竣工驗收報告的義務，只有提交工程竣工報告的義務，即先由承包人提交《工程竣工報告》，然后由先后監(jiān)理單位提交《工程質量評估報告》、《勘察、設計文件質量檢查報告》，最后是發(fā)包人制作《工程竣工驗收報告》。筆者認為，《解釋》第14條第2款關于“承包人提交竣工驗收報告”的表述應修改為“承包人提交工程竣工報告”。
        3、如何認定“發(fā)包人拖延驗收”在司法實踐中缺乏可操作性
        由于第14條沒有詳細列舉發(fā)包人拖延驗收的具體行為，在審判實務中如何認定發(fā)包人拖延驗收主要有兩種觀點：（1）參考《建筑裝飾施工合同》（甲種本）第32條的規(guī)定“甲方代表在收到乙方送交的竣工驗收報告7天內不予批準且不能提出修改意見，視為竣工驗收報告已為批準，即可辦理結算手續(xù)。竣工日期為乙方送交竣工驗收報告的日期，需修改后才能達到竣工要求的應為乙方修改后提請甲方驗收的日期。” [2]這種觀點與房地產竣工驗收的實務有差距。首先，乙方承包人沒有送交竣工驗收報告的義務，只是承擔遞交《工程竣工報告》的義務；其次，甲方發(fā)包人無權批準《工程竣工驗收報告》，只是制作《工程竣工驗收報告》，按照國務院《條例》第49條的規(guī)定其最終批準權限應當是地方政府的建設行政主管部門，而其是否被批準的依據(jù)是《竣工驗收備案表》；（2）按照建設部《建筑工程施工發(fā)包與承包計價管理辦法》第16條的規(guī)定來認定發(fā)包人拖延驗收的時間，即發(fā)包方應當在收到竣工結算文件后的約定期限內予以答復。逾期未答復的，竣工結算文件視為已被認可。發(fā)包、承包雙方在合同中對上述事項的期限沒有明確約定的，可認為其約定期限均為28日。[3]這種觀點的缺陷在于損害了承包人的利益，因為在房地產竣工驗收實務中，竣工結算文件的遞交，是在工程竣工驗收合格后的28天之內。建設工程的竣工驗收，是承包人請求支付工程款的前提條件，如發(fā)包人遲遲不組織工程竣工驗收，承包人就無法向發(fā)包人遞交竣工結算文件。#p#分頁標題#e#
        筆者認為，若發(fā)包、承包雙方在合同中有約定的，依約定。無約定的，應按照房地產竣工驗收的實際情況分別認定。（1）承包人在工程完工之后，依照《暫行規(guī)定》及時向發(fā)包人遞交了工程竣工報告和竣工驗收申請，發(fā)包人依照《暫行規(guī)定》組成驗收組驗收并提出整改意見的，承包人按驗收組的整改意見整改后，第二次向發(fā)包人依法遞交工程竣工報告和工程竣工驗收申請的，發(fā)包人卻以“整改不到位為由”拒絕組織再次驗收的，但驗收組大多數(shù)成員都認為整改到位且工程質量達到合格標準的，此種情形應以承包人第二次遞交工程竣工報告日期為竣工日期，且認定發(fā)包人為拖延驗收；（2）工程完工后，承包、發(fā)包雙方依法組織驗收并將相關文件報送地方建設行政主管部門，但該部門審查認為需要重新組織驗收的，也應當以承包人第二次遞交工程竣工報告日期為竣工日期。若發(fā)包人以種種理由拖延不依法組織驗收的，筆者認為應以29個工作日為認定發(fā)包人拖延驗收的期限，其中包括工程質量監(jiān)督機構的7個工作日、地方政府建設行政主管部門辦理備案手續(xù)的15個工作日、發(fā)包人依法組織竣工驗收所需的7個工作日。

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