[案情]
 
    費某因做生意缺少資金向廉某借款5萬元仍然不夠，費某于2002年5月15日跟廉某簽訂了一份房地產“買賣”契約，約定將費某坐落于某小區的房屋“賣”給廉某，房屋成交價格為22萬元，并以廉某的名義向銀行申請房屋抵押貸款15萬元，同年7月辦理了過戶。事實上，廉某未付任何房款，該房屋也由費某及家人實際占用并使用。廉某取得獲得15萬元貸款交給了費某。2002年7月31日，費某與廉某形成一份“承諾書”，約定費某一年內歸還5萬元給廉某，廉某以自己的名義向銀行申請的15萬元貸款由費某使用并負責每月按揭；如有一期逾期不還，該房屋由廉某作價處理；貸款還清后由廉某配合過戶。2012年5月，費某還清了銀行所有的貸款，便以雙方當時承諾要求廉某歸還房屋。但廉某拒絕歸還房屋，認為房屋歸其所有，費某只可向其主張20萬元的房產作價款。費某起訴至法院，請求判令廉某立即協助他辦理系爭房產的過戶手續。
 
[評析]
 
    根據《民法通則》及《合同法》的規定，合同生效應當具備下列幾個條件：一是行為人具有相應的民事行為能力；二是意思表示真實；三是不違反法律或社會公共利益。房屋買賣合同屬于民事合同，其生效也應滿足上述三個條件，三者缺一不可。本案中的費某與廉某均能獨立進行民事活動，具有完全的民事行為能力，雙方簽訂合同滿足合同生效的第一個要件。表意人與相對人合意實施虛假意思表示的行為，即雙方有意識的不真實行為，為無效法律行為。而本案中，費某與廉某簽訂房屋買賣合同顯然不是雙方的真實意思表示。費某和廉某均系為取得銀行貸款而簽訂的虛假房屋買賣合同，因雙方都不具有簽訂真實買賣房屋的意思表示，故該虛假的房屋買賣合同無效。
 
    根據《合同法》第五十八條的規定：合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還。本案中的房屋買賣合同無效，廉某因該合同取得的房屋，應該返還給費某；由于廉某未向費某支付房款，故費某未從該房屋買賣合同中取得財產。廉某辯稱該房屋已經登記到他名下，根據不動產物權的變動經依法登記即發生效力的原則，他才是系爭房屋的所有權人，費某對該房屋不再享有所有權。雖然該房屋的所有權發生了變動，但是該物權變動的基礎為費某與廉某之間的房屋買賣的合同關系，由于該合同自始無效，物權轉移的基礎已不存在，房屋登記應恢復到房屋買賣之前的狀態，費某有權根據法律規定要求廉某返還因該合同取得的房屋。盡管該房屋已經過戶給廉某，但費某仍有權要求廉某返還房屋，只是這種返還方式不同于一般動產的簡單交付，而是需要廉某配合費某將房屋進行過戶，費某才能擁有該房屋的所有權。
 
[審判]
　　
    法院經審理認為，費某與廉某之間不存在真實的房屋買賣意思表示，據此簽訂的房地產買賣合同是名為買實為取得銀行貸款的合同，故依法認定該合同為無效合同?；跓o效合同所發生的債權債務關系應歸于消滅的同時，原來基于合同所發生的物權變動當然就喪失基礎，即發生物權變動的回轉，后雙方最終達成了一致協議，廉某與費某共同辦理該房屋的所有權人變更手續，所有權人由廉某變更為費某。并由費某支付廉某借款5萬元和房屋補償款6萬元。

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