【案情】
　　唐某（男）與劉某（女）是夫妻，二人在兩個(gè)縣城上班?；楹?，夫妻二人共同買了房屋，并且辦理了房屋登記。房屋不在二人工作城市想借出去。劉某將房屋以30萬賣給張某未經(jīng)丈夫同意，并簽訂了協(xié)議，但還沒辦過戶手續(xù)。在另一個(gè)縣上班的唐某因不知此房已出售于張某以32萬價(jià)格賣給廖某沒有經(jīng)過妻子同意，已經(jīng)辦過戶。后來，因張某要?jiǎng)⒛辰环孔?，與唐某、劉某發(fā)生糾紛，訴至法院。
 
【律師意見】
 　　二次的買賣合同都有效，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)以登記為準(zhǔn)，房屋登記于廖某名下，為廖某所有，劉某需要向張某賠償損失。
 
【評析】
 　　第一，《物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，另有規(guī)定除外。”意思是說，不登記的，不發(fā)生物權(quán)效力。不動(dòng)產(chǎn)登記，是指將房屋等不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或其他物權(quán)的取得、喪失與變更，按照法定程序記錄到專門的簿子上。在房屋買賣中，簽訂合同后還必須就房屋變更情況進(jìn)行登記，才有房屋所有權(quán)。本案中，唐某與廖某已登記，所以廖某有房屋的所有權(quán)。　
 
　　第二，我國《婚姻法》規(guī)定對夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)，雙方的處理權(quán)地位相平?！痘橐龇ā方忉專ㄒ唬┑谑邨l第（二）項(xiàng)規(guī)定："夫妻需要對共同財(cái)產(chǎn)作決定的，應(yīng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信是夫妻共同的意愿，另一方不能用不同意和不知道來對抗第三人。"本案中，張某和廖某均認(rèn)為是夫妻意思，所以二次買賣房屋合同均有效。
 
　　第三，登記對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的效力和對合同效力的影響是不同的。我國《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除另有的法律規(guī)定，合同生效后沒有登記的，不影響合同效力。”意思是沒有辦理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的，不發(fā)生物權(quán)效力，不影響合同效力，合同是否有效力應(yīng)依據(jù)《合同法》判斷。如果合同有效的，當(dāng)事人可依據(jù)《合同法》的規(guī)定要求對方履行辦理登記的義務(wù)；無法辦理登記的，可要求損害賠償。本案中，兩個(gè)合同都有效。只不過，房屋登記于廖某名下，所以廖某有房屋的所有權(quán)，而張某可以向劉某主張合同違約責(zé)任，維護(hù)自己的合法權(quán)益。

本文由上海離婚律師尤辰榮發(fā)布,原文地址:http://www.ynssly.com/fcjz/fwmm/fwjdal/1531.html,歡迎分享.