【案情】
　　被告某地產公司于2009年與原告姜某簽訂一份《商品房買賣合同》，約定：被告公司在限期前交付房屋時，與該房屋正常使用有直接關聯的基礎設施和配套設施(包括通電)，須符合使用條件，否則視為被告延期交樓，構成違約。姜某收房入住后發現，房屋接通的并非城市生活用電而是臨時用電，認為被告違約，應承擔相應責任。
 
【評析】
　　1. 預售合同條款的解釋應當兼顧合同正義。本案件是關于預售商品房買賣合同糾紛，雙方進行交易的是期房。首先，被告作為一家知名的大型地產企業，其占有的社會資源和信息量是作為相對方的原告所無法企及的，因此，在預售合同整個締約及履約過程中，被告一具有主動性和優勢性。其次，被告作為具有關于房屋交易的專業知識的專業團隊，相對于原告這樣的一般購房者，具絕對優勢。再次，售房者通?？偸浅浞掷媒灰變瀯輥韺崿F自己的利益最大化?；谏鲜銮闆r，法院在解釋有爭議的合同條款時，除了尊重合同自由，也應當顧及到交易的實質正義。
 
　　2.合同的相關解釋必須要符合交易的目的。合同展現當事人的真實意思，用來達到特定交易目的。因此，當合同內容出現模糊或是矛盾，又或是事后雙方在理解具體條款的準確含義發生分歧時，都應先根據當事人的目的來尋求雙方真實的或應有的意思表示。本案中，商品房作為城市住房來源之一，理當滿足城市居住所需要的條件，其中，穩定的生活供電是城市生活的基礎條件之一。本案所涉合同中既已經約定“通電”必須符合“使用條件”，臨時用電通常不能保證其供應會是長期、持續和穩定的，因此不符合《供電營業規則》的相關規定，無法將之認作是按照合同約定的符合“使用條件”的“通電”。
 
　　3.在雙方對預售合同格式條款的理解產生重大分歧時，應當要提出有利于購房者的解釋。根據《合同法》和《消費者權益保護法規定》的有關規定，當合同當事人對于格式條款的理解產生分歧時，應當適用特殊解釋方法，提出對格式條款擬訂者不利的解釋，用以限制權利濫用，保障消費者利益，體現正義精神。預售合同屬于格式合同，一般購房者只有在準備簽署合同時才會見到正式合同文本，不同于銷售方有足夠時間準備分析。因此，作為格式條款，本案中關于商品房“通電”的約定，因雙方對其具體理解不一致，法院對此應提出不利于被告的解釋，認定接入臨時用電并非“通電”，被告沒有按合同履行義務。
 
　　4.對預售合同的格式條款應按通常理解予以解釋。當對合同條款的理解發生歧義時，一般應當依據交易規則、習慣或是生活常識，按多數人的理解進行解釋。本案中，雙方對預售合同中關于“通電”條款的理解產生歧義，而一般認為，城市住房所接入的應是持續、穩定、有保障的城市生活用電網絡，因此，被告關于房屋接臨時用電符合約定的主張不予認同。
 
　　綜上，被告為原告所購置的房屋接通的臨時用電，不能滿足交易目的，應視為違約。
 
【判決】
　　人民法院判定駁回原告關于認定被告某地產公司違約的請求。原告不服，再次上訴至中級人民法院。法院受理后認為，被告為房屋接通的是臨時用電，無法滿足城市生活所需，不符合交易目的，應當視為違約，改判被告承擔相應的違約責任。
 

本文由上海離婚律師尤辰榮發布,原文地址:http://www.ynssly.com/fcjz/fwmm/fwjdal/1809.html,歡迎分享.