【案情】
　　某度假村有限公司與張某夫婦予2015年2月19日簽訂了預售商品房買賣合同，首付款112萬元，余款400萬元由張某夫婦、某度假村有限公司與交通銀行某支行簽訂房產抵押貸款合同。因張某夫婦未按約還款，交通銀行訴至人民法院。法院判決張某夫婦償還借款本金、利息等373萬余元，某度假村有限公司承擔連帶清償責任。
　　此外，張某與他人有民間借貸糾紛一案，法院預查封了張某購買的某處別墅，并判決要求孫張某夫婦對其償還1000萬元款項，后該案經申請立案執行某度假村有限公司對此提出執行異議，要求中止執行該措施。
 
【評析】
一、法院預查封不影響預售商品房合同當事人行使約定解除權。
    首先，預查封是法定的一種強制執行措施，目的是禁止除查封機關以外的主體對查封財產進行有害處分。本案中，所涉的售房合同中約定了開發商承擔還貸保證責任后未能受償可以解除合同。購房人在預查封時應當能預料有解除合同的風險，但這并不會有因合同解除額外增加減損的可能，因此約定解除權可以行使。
    其次，合同約定的解除條件已經達成。根據《合同法》第九十三條第二款相關規定，“當事人可以同一方約定解除合同的條件。當解除合同的條件達成時，解除權人可以解除合同。”本案中，某度假村有限公司與張某簽訂合同明確約定了解約條款。而某度假村有限公司承擔保證責任、未能受償的解約條件已經達成，該公司選擇訴訟途徑解除合同，應當準許。
    最后，商品房買賣合同的目的沒有實現。本案某度假村有限公司在承擔連帶的還貸保證責任后，卻無法獲取房產對價的合同目的。根據“商品房買賣解釋”規定，無法訂立擔保貸款合同（即無法足額支付房款）從而無法繼續履行買賣合同，對方有權利請求解除合同。而買受人因未履行還款義務導致出賣人承擔連帶保證責任，與不能簽訂擔保貸款合同導致房屋買賣合同無法履行，在本質上具有相同的性質。
 
二、預售商品房合同經裁判解除后，法院應當中止預查封房屋，但對于被執行人在開發商處的到期債權有權利執行預查封。
    關于程序方面。預查封裁定和協助執行通知書應一并送達開發商，告知預查封效力及此后要求解除合同的相關義務。同時在商品房買賣合同糾紛中，銀行作為擔保權人，可通過有獨立請求第三人身份或合并審理方式來解決擔保貸款糾紛。
    關于實體方面。首先，依據合同法，合同解除后，已經履行的，當事人有權利要求恢復原狀以及采取其他補救措施，并有權利要求賠償其損失。其次，出賣人返還的購房款包括買受人已實際支付的款項和購房貸款，不能就已履行擔保責任而主張債務抵銷。最后，關于解除合同的訴訟中相關違約金或利息、訴訟成本等損失，應于預查封債權實現之后受償。
 
【裁判】
　　對于某度假村有限公司上訴張某夫婦房屋買賣合同糾紛一案，法院判定：解除某度假村有限公司與張某夫婦于2010年2月19日簽訂的商品房買賣合同，并依照民事訴訟法第二百二十七條之規定，裁定中止對涉案房屋的有關執行。
 

本文由上海離婚律師尤辰榮發布,原文地址:http://www.ynssly.com/susongchengxu/1973.html,歡迎分享.