當事人合同解除條件及法律責任
 
【案情】
      原告趙某于2014年5月某日其與被告地產公司簽訂《商品房預售合同》，通過貸款向地產公司購買房屋。按照合同規定以按揭方式貸款支付房款，原告于2014年6月2日向地產公司支付80萬元首付款，剩余118萬元房款采用向銀行申請按揭貸款支付地產公司。
      2014年8月15日，地產公司通知原告因原告收入不夠，不符合放貸總房款70%的條件而拒絕放貸，要求原告增加首付款的40%，因原告無力支付要求按照合同約定執行。因此，原告至今都未申請到貸款，地產公司稱如果原告退房將支付該房總款20%的違約金。
      原告認為根據《商品房預售合同》的附件十一《補充協議》第一條的約定，除買受人主動放棄按揭貸款或主動要求商業銀行不予放貸，或因買受人故意隱瞞已購房套數或資信情況導致其貸款申請被拒絕外的其他情形，買受人申請貸款但被銀行拒絕后，應與出賣人協商付款事項，協商不成的，出賣人解除合同，并將買受人已付房款無息返還買受人。
      因此，原告由于收入額度不夠的原因無法申請按揭貸款，不屬于《補充協議》約定的違約況，不能履行合同條款亦不屬于違約情形。故起訴要求：1、判令解除原告與地產公司簽訂的《商品房預售合同》；2、地產公司返還原告已支付的首付款80萬元；3、訴訟費地產公司承擔。
 
【判決】
      人民法院經審理后判決如下：一、解除原告趙某與被告地產公司的《商品房預售合同》； 二、被告地產公司返還原告趙某購房首付款人民幣80萬元，自本判決生效之日起七日內執行。
 
　　一審判決作出后被告地產公司提出上訴，二審宣布維持原判。
 
【評析】
（一）《商品房預售合同》的性質
　　《商品房預售合同》是由各方當事人在平等協商的基礎上就民事權利義務的處置達成的一致意思表示，其性質是一份民事合同，針對其效力、履行及責任的判定應當適用《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》等法律及其司法解釋或行政法規的規定。
 
（二）影響合同效力諸多因素
　　在本案中作為一份民事合同，《商品房預售合同》的效力及終止需要行政法規、依據法律的明確規定或各方當事人的共同約定，在出現使之成為無效或者終止的法定或約定事由之前，該合同不會失去效力。
 
　　《中華人民共和國合同法》第九十一條規定的合同終止情形包括：合同解除；債務相互抵銷；債權人免除債務；債務人依法將標的物提存；債務已經按照約定履行；債權債務同歸于一人；當事人約定終止或法律規定的其他情形。其中解除合同則是最為常見的一種權利義務終止方式。
 
      合同的解除包括了法定解除與約定解除兩種?！吨腥A人民共和國合同法》第九十四規定了法定的合同解除情形，主要包括：因不可抗力致使不能實現合同目的；在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；法律規定的其他情形。此外《中華人民共和國合同法》第九十三條規定：“當事人協商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。”這是法律對約定解除的有關規定。
 
      由于《商品房預售合同》是一份普通民事合同，根據私法民事上意思自治的原則，在不違反法律、行政法規禁止性、強制性規定的前提下，當事人可以對包括合同效力在內的合同內容進行較為自由的約定，并且該約定的效力普遍高于法律本身的一般性規定。#p#分頁標題#e#
 
      因此，僅管從《關于當前形勢下進一步做好房地產糾紛案件審判工作的指導意見》等司法政策及司法實踐的一般理論來看，法官態度以及審判都通常以維護民事合同的有效性為原則，不輕易否認民事合同的效力及解除民事合同，但是在《商品房預售合同》及其附件中對于特定情況下合同可以解除有著不同于司法解釋的明確規定和法律的情況下，人民法院還是應當尊重當事人之間對于合同解除條件的現有約定，在附件約定條件的基本之上判決支持合同的解除。
 
　　

本文由上海離婚律師尤辰榮發布,原文地址:http://www.ynssly.com/fcjz/fwmm/fwjdal/1900.html,歡迎分享.