【案情】
    陳某與夏某系夫妻關系，雙方婚后共同購買了某地的商品房一套（全款支付），登記在陳某名下。
    2016年5月，陳某因做生意需要流動資金，與魏某簽訂了《房屋買賣合同》，約定將房屋以35萬元的價格賣給魏某，對此合同，夏某不知情。后因房屋過戶問題產生糾紛，陳某以房屋系其與夏某的夫妻共同財產，自己無權單獨處分為由，主張合同無效。
    魏某以房屋登記在陳某名下，不知是陳某與夏某的夫妻共同財產，且自己支付了合理對價，已善意取得該房屋為由，起訴至法院，請求：1.確認《房屋買賣合同》有效；2.陳某協助辦理房屋過戶登記手續并交房。
 
【分歧】
    本案在審理過程中，主要圍繞陳某與為謀之間簽訂的合同是否有效，魏某是否有權要求陳某辦理房屋過戶登記手續并交房等問題，存在不同意見。
 
【評析】
上海房產律師認為雙方簽訂的合同合法有效，但魏某無權要求陳某辦理房屋過戶登記手續并交房。理由如下：
 
    最高人民法院發布的《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中第三條規定，“一方當事人以其作為出賣人，對標的物在締約時沒有所有權或者處分權為由，主張合同無效時，人民法院應不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任，或者要求解除合同并主張損害賠償時，人民法院應予以支持。”由此可見，買賣合同并不因出賣人無權處分而無效。本案中，陳某擅自處分其與夏某的夫妻共同財產是無權處分，但是這并不影響其與魏某簽訂的《房屋買賣合同》的效力，即該合同有效。
    《中華人民共和國物權法》中第一百零六條的規定“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人時，所有權人均有權進行追回；但只要符合下列任一情形，受讓人均可以取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時主觀上出于善意；（二）以合理的價格獲得了轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產，依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記則已經交付給受讓人。”
    本案中，魏某主張善意取得該房屋須同時具備三個要件：1.簽訂房屋買賣合同至辦理過戶登記時是善意的，即對陳某無權處分該房屋不知情且不應當知情；2.支付了合理對價；3.已經辦理了房屋過戶登記手續。但是，本案中買賣的房屋并未辦理產權過戶登記手續，且在糾紛發生時魏某對該房屋是陳某和夏某的夫妻共同財產已知悉。因此，魏某雖然支付了合理對價，但是因不具備其他兩個要件而不能構成善意取得。故對魏某的第二個訴訟請求應予駁回。
    綜上所述，《房屋買賣合同》有效；但魏某不構成善意取得，無權要求陳某辦理房屋過戶登記手續并交房。
 
【小結】
    通過以上案例分析，我們可以認識由無不動產或動產處分權的出賣人與受讓人簽訂的合同也應是合法有效的，且如果受讓人的購買行為符合相關法律的規定，則其可依法取得該不動產或動產的所有權。

本文由上海離婚律師尤辰榮發布,原文地址:http://www.ynssly.com/fcjz/fwmm/fwjdal/2066.html,歡迎分享.