前期物業管理期間，開發商與物業公司簽訂的合同對業主有無約束力？物業管理費收費標準誰說了算？日前，靜安法院一審作出判決，物管費標準應以評估機構的評定為準，并據此支持了物業管理公司追討業主欠費的訴訟請求。

 

    地處鎮寧路上的“愛儷軒”大廈系愛儷發展（上海）有限公司開發的物業。2001 年2月、4月，住宅發展公司與徐某分別購得該小區內的房屋各一套。2001 年6月，開發商委托仲量公司進行小區物業管理，物業管理費按每月每平方米人民幣8.5元收取，并于同月13日向區物價局登記備案。住宅發展公司和徐某認為該物業收費不合理，從2001 年6月起開始不付物業管理費、車位管理費和電費等。

 

    去年5月下旬，仲量公司以物業管理者的身份起訴至法院，索討住宅發展公司和徐某拖欠的從2001 年6月至2002 年4月的物業費。仲量公司稱，自己與小區開發商簽訂了合法的物業管理合同，2001 年5月21日就告知各住戶從同年6月起小區物業管理費為每月每平方米人民幣8.5元，而且該收費標準是經區物價局登記備案的。另外，仲量公司還出具了市電力公司市區供電部門的發票聯和小區電費收取標準的計算方式，證明該大廈當初作為商住樓設計，故用電標準按商用來收取電費。

 

    住宅發展公司和徐某一家則認為，小區的物業管理費過高，但物業管理水平低下，質價不符。特別是收取的電費，高于一般民用電費標準，故不認可仲量公司的要求。根據兩被告的申請，法院委托房地產估價公司對小區物業管理收費標準進行了評估，結論為每月每平方米人民幣8.4元左右。

 

    案件爭議焦點為，仲量公司與開發商簽訂物業管理合同對兩被告是否有約束力，物業管理費收取是否過高。“仲量公司”認為，按前期物業管理的要求，自己作為開發商聘請的物業管理公司，對該物業進行前期管理付出了勞動，況且所收費用與評估機構評估的費用基本一致。兩被告則認為與“仲量公司”之間無法定和約定的權利義務關系，故無權收取物業管理費。

 

    按照《上海市居住物業管理條例》的相關規定，住宅出售滿兩年或出售建筑面積達百分之五十以上，開發商應將有關材料報房屋所在地的房管部門，做好成立業主委員會的籌備工作，由成立的業主委員會與物業公司協商議定物業管理費收費標準?，F因沒有適時成立業主委員會，剝奪了小業主行使自治管理的權利，開發商應當承擔相應的責任。法院認為，開發商與物業管理企業簽訂的前期物業管理合同，對業主已沒有約束力。鑒于“仲量公司”已實際實施了對小區的物業管理，從民法的基本原則出發，兩被告應當支付相應的物業管理費用等。由于業委會沒成立，對物業管理費標準不能明確，故應以評估機構綜合評定的結論為支付標準。同時供電部門按商用電標準向小區收取電費，遂作出支持“仲量公司”訴請的判決。