【案情】
    2012年12月，某銀行與某房產公司簽訂《保證合同》，約定針對房產公司以“鋪+宅組合銷售”模式貸款擔保的，房產公司在辦理抵押登記前均為借款人未按期償還的全部債務承擔清償責任。2013年7月，應某選擇以“鋪+宅+返租商鋪還貸”模式購買了房產公司的商鋪和住宅，雙方簽訂《商品房買賣合同》及《托管合同》，約定應某把合同項下的商鋪經營權交給房產公司管理，每月由房產公司用商鋪租金代應某向銀行歸還貸，直至還清全部貸款本息為止。2013年9月，應某和房產公司與銀行簽訂《抵押借款合同》，約定應某向銀行借款30萬元用于購房并以所購房屋作抵押擔保，借款期限為3年，房產公司承擔連帶責任的保證擔保，合同中對律師費等事項進行了約定。
    合同簽訂后，銀行依約放貸，并對應某所購房屋辦理了《房屋他項權證》。截止至2017年6月，應某已有29期貸款未償還，尚欠銀行借款本金16萬元，利息1.8萬元，罰息1萬元，銀行為實現本案債權支出律師費1萬元。
    因應某與張某是夫妻，銀行將應某、張某和房產公司告上法院，請求判令：1、解除三方簽訂的《抵押借款合同》；2、應某與張某、房產公司償還銀行貸款本金16萬元、利息1.8萬元、罰息1萬元、律師費1萬元；3、銀行有權以應某所購房產拍賣、變賣之價款優先受償。
 
【裁判】
    人民法院審理后判決：解除三方簽訂的《抵押借款合同》，應某、張某償還借款本金16萬元、利息1.8萬元、罰息1萬元及律師費1萬元，并應某、張某在不能履行判決確定的給付義務，銀行有權就處理應某抵押房屋所得的價款享有優先受償；房產公司對抵押物擔保范圍外承擔連帶清償責任，且有權在承擔保證責任后向應某、張某追償，駁回銀行的其他訴訟請求。
 
【評析】
銀行與應某、房產公司簽訂的《抵押借款合同》，締約主體適格，意思表示真實，內容沒有違反法律、行政法規的強制性規定，應為合法有效，各方當事人均應恪守履行。
 
一、關于《抵押借款合同》的債務履行主體問題
    根據《合同法》第六十五條規定：“當事人約定由第三人向債權人履行債務的，第三人不履行債務或履行債務不符合約定，債務人應當向債權人承擔違約責任。”
    就本案而言，《抵押借款合同》的借貸雙方為應某和銀行，合同約定由應某承擔支付購房貸款的義務，如無法依照合同按期支付貸款，需承擔違約責任。除應某之外，合同中沒有規定任何主體有支付貸款的義務，房產公司承擔的只是保證責任，因此合同權利義務主體為應某和銀行。至于應某和房產公司簽訂的《托管合同》由房產公司代為應某還貸的約定，是與本案不同的法律關系，應某可待本案處理結束后，另行向房產公司主張。
 
二、關于合同解除問題
    銀行按約發放了貸款，履行了合同約定的義務，應某收到貸款后未按約定按時償還，已構成違約。截至2013年6月，應某已連續29期逾期還款，已構成違約，應承擔逾期還款的違約責任，然而在銀行訴至法院直至本案庭審法庭辯論終結以前，應某仍未對自己的違約行為采取任何補救措施以彌補銀行所受的損失，且在庭審過程中表示不愿償還所欠銀行逾期貸款，其行為已危及銀行債權致使銀行訂立合同的意圖不能實現，據此，應認定應某的行為已構成根本性違約。該行為是一種較為嚴重的違約行為，依法可直接賦予守約一方解除合同的權利。銀行作為守約一方，依法有權在要求違約方繼續履行和解除合同之間作出選擇?，F銀行選擇解除合同并以訴訟方式向應某履行了通知義務，其解除合同的訴請符合《中華人民共和國合同法》第九十四條的規定，法院予以支持。由于解除權是形成權，根據權利人一方的行為就能夠引起民事權利設立、變更和終止，故三方所簽《抵押借款合同》自訴狀送達應某、張某、房產公司之日解除。#p#分頁標題#e#

三、關于合同解除后應某、張某責任承擔問題
    最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（二）第二十四條中規定:“債權人就婚姻關系存續期間夫妻一方以個人名義所負債務主張權利的，應當以夫妻共同債務處理。” 張某與應某系夫妻關系，銀行在本案中所主張的債權處于倆人婚姻關系存續期間，故對銀行主張的借款依法應按夫妻共同債務處理，應由應某、張某共同承擔。據此，法院對銀行要求兩人歸還借款本金及相應利息的訴求予以支持。
 
四、關于房產公司的責任承擔問題
    房產公司與銀行簽訂有《保證合同》，《抵押借款合同》簽訂時間晚于《保證合同》，《保證合同》針對的是房產公司為在銀行貸款購買商鋪、住宅全部業主而言，這屬于一般約定，《抵押借款合同》針對的是房產公司在應某貸款下的保證責任約定，這屬于特別約定，對此應適用于特別約定，房產公司仍應該承擔《抵押借款合同》約定的保證責任。根據《中華人民共和國物權法》第一百七十六條規定，《抵押借款合同》約定借款人不能按照合同約定履行或償清其債務，貸款人可以直接向房產公司追索，此約定并沒有對被擔保債權的實現順序進行約定。房產公司應對應某在抵押物擔保范圍之外的債務承擔擔保責任。

本文由上海離婚律師尤辰榮發布,原文地址:http://www.ynssly.com/jjht/qtht/qitajdal/2167.html,歡迎分享.